リースバックを利用するならメリット・デメリットをチェック!トラブルを防止しよう!

「住んだまま家を売る」リースバックとは?

リースバックとは所有している家を売却し、その後も家賃を払いながら住み続けることができる不動産取引のことです。住宅環境を変えずに大きな資金を調達することができます。

「教育資金を調達したい」「住宅ローンが支払えなくなった」「ゆとりを持った老後を過ごしたい」などといった理由で家を売りたいが、今住んでいる家に住み続けたいという要望を満たす方法として注目されています。

リースバックの4つのメリット

自宅を売っても住み続けることができるリースバック。メリットの多い方法ですがデメリットもあります。

ここではリースバックの良い面・悪い面を詳しく紹介します。

メリット①住み続けることができる
メリット②売却したことが周りに知られない
メリット③生活保護が受けられる
メリット④将来買い戻すことも可能

メリット①:住み続けることができる

一番のメリットは家を売却しても住み続けられることです。子ども学区を変えたくない、住環境が気に入っているというような場合に最適です。

メリット②:売却したことが周りに知られない

通常の不動産売却の場合、買い手を探すために物件情報が公開されますが、リースバックでは販売活動をしていることを知られることはありません。余計な詮索を受けずに済みます。

メリット③:生活保護が受けられる

持ち家があると生活保護が受けられません。住宅を売却して、家賃を払うようになれば生活保護が受けられます。売却益が手元に残りすぎると生活保護が受けられないので注意が必要です。

メリット④:将来買い戻すことも可能

通常、一度売却してしまうと買い戻すことは難しいですが、リースバックであれば売却先との交渉次第で買い戻すことも可能です。買い戻すことを前提に親族に売却するという方法もあります。

リースバックの4つのデメリット

デメリット①リースバックを取り扱える業者が少ない
デメリット②売却価格が相場より安くなる
デメリット③家賃が相場より高くなる
デメリット④買い戻す際、相場より高くなる

デメリット①:リースバックを取り扱える業者が少ない

不動産のリースバックは最近始まったサービスなので、まだ実績のある専門業者は多くありません。安心して任せられる業者を探すが難しい状況です。

デメリット②:家を売る際、相場より安くなってしまう

リースバックでは業者が投資目的で不動産を購入するので、売却価格は相場よりも安くなります。

デメリット③:家賃が相場より高くなる

リースバックで住宅を借りる場合の家賃は相場よりも高くなります。これは売却価格を基準として家賃が決められるためです。高く売ることができると家賃も高額になってしまいます。

デメリット④:買い戻す際、相場より高くなる

買い戻すことができることがリースバックの特長ですが、その一方で買い戻す際の価格は相場よりも高くなります。

リースバックのよくある3つのトラブル

リースバックをして大切な家に住み続けることができてもトラブルが起きることがあります。ここではよくあるトラブルと対処法を3つ紹介します。トラブルを避けるためにぜひ参考にしてください。

トラブル①契約期間が終わってしまった
トラブル②業者が倒産してしまった
トラブル③買戻しができなくなってしまった

トラブル①:契約期間が終わってしまった

リースバックでは売却した後も住み続けられるというメリットがありますが、その期間は決まっていることが多いです。

その後も住み続けられるかどうかは業者との交渉になります。せっかくリースバックしても契約期間が過ぎたら退去を迫られる可能性もあります。

このようなトラブルを避けるためには売却時に住み続けたい期間で契約することが大切です。また、更新ができる契約にしておくのも1つの方法です。

トラブル②:業者が倒産してしまった

業者が倒産してしまうと、リースバック時の契約が無効になってしまいます。買戻しを前提にリースバックしていたとしても業者が倒産した時点で売却されてしまう可能性もあります。

このようなことを避けるためには実績のある大手のリースバック業者を選ぶことが大切です。

トラブル③買戻しができなくなってしまった

買戻しするつもりでリースバックをしても賃貸料が相場よりも高いため、買戻しのための資金を貯めることができずに最終的に買戻しができないということもよくあります。

売却価格・賃貸価格をよく考えて買戻しできるかどうか冷静に判断するようにしましょう。

リース バックができない3つのケースとその理由

リースバックを希望してもできないこともあります。そのようなケースを3つ紹介します。

ケース①売却価格よりローンの残債が多い時
ケース②家賃が支払えない時
ケース③債権者の同意が得られない時

ケース①:売却価格よりローンの残債が多い時

住宅を売却してもローンが完済できない場合、その後もローンの残りを支払いながら家賃も支払うことになります。そのうちに支払いが滞るのが目に見えているのでリースバックは難しいでしょう。

ケース②:家賃が支払えない時

リースバックの後は家賃を払って家に住み続けることになります。収入状況を調査して家賃を支払い続ける見込みがない場合、リースバックはできません。

ケース③:債権者の同意が得られない時

リースバックでは売却価格が相場よりも安くなってしまいます。リースバックには債権者の同意が必要ですが、売却価格が債権者の希望価格より安い場合は同意を得られずリースバックはできません。

リースバックについてのよくある質問

リースバックについてはまだ広く知られていない状態なので、さまざまな疑問があるでしょう。そこでよくある質問を紹介します。

Q.離婚時はリースバックが有効なケース、理由とは?

離婚をすると生活が大きく変わります。特に子どもにかかる負担ははかり知れません。せめて今住んでいる家にそのまま住み続けたいと思うのは当然でしょう。

そこで有効なのがリースバックです。リースバックなら財産分与のために家を売却してもそのまま住み続けることができます。

Q.リースバックの買取価格はどれぐらいが相場?

リースバックの買取価格は市場価格よりも安くなる傾向があります。

目安としては市場価格の70%~90%です。

市場価格が1000万円であれば700~900万円の買取価格になります。

Posted by eda01